楼市八年芳华　一边成熟一边焦虑

无论楼市是处在上升期，还是处在下行期，关于房地产走向的话题，正如当前太原快速升温的天气，热度从来都没有消减。2014年至2022年，太原楼市经历了两轮调控。回顾过去的八年，数不清的细则落地，太原楼市发展每年都有新变化。对于普通购房者来说，能够最直观看到的，是购房意愿、房价、户型、房企开发实力等方面的巨大变化。
　　八年芳华，不仅是太原楼市的芳华，更是市场参与者们所有人的芳华，流逝的过往都留下了深刻的印记，藏在每一个参与者心底不会被抹去——
　　A　购房心态变化：抢房VS观望
　　2014年，太原限购松绑后，房地产市场的反弹性增长引领了楼市一波高峰。当时，楼盘“开盘即清盘”的现象屡见不鲜。据多位购房者回忆，那时买刚需房，对线上、线下的抢房大战一点也不陌生，毫不夸张地说，抢房经历人人都有过，尤其是带学位房、学区房的楼盘，更是一房难求。
　　但从2020年开始，这一情况转变了。2020年，房企的生命线——融资有了“三条红线”标准，部分靠高周转的房企闻风而动，降价抢收，急于回款，以求财务状况看上去更为光鲜安全。2021年，该融资标准正式实施后，部分房企一个接一个陷入债务危机，曾风光无限的个别房企，竟然走到了崩盘破产的境地。很多购房者在购房时心有戚戚又顾虑重重。
　　随着楼市持续调整，房价走下了只涨不跌的神坛，购房者长期以来形成的稳赚不赔的买房观念也发生了很大变化。一位购房者说，“放在2014年限购松绑时，房价一直在涨，见房就买不可能吃亏，但是现如今买房的不确定性因素增加，炒房已无空间，无论是投资客还是普通购房者，在买房这件事上变得更加保守和稳妥。”采访中，所有购房者的心态大致相似。
　　在这一背景下，刚需、刚改的购房者观念也完全发生了改变，特别是现在楼盘进度还处于期房阶段的开发商，售房压力大过已往任何时期。为刺激销售，省城多数名企大盘开启降价模式以求销售成功，但这种放弃利润的内卷方式，业绩收效越来越弱。
　　购房者在观望的同时，也更加关注不同开发商开发产品的品质、地段、配套等保值因素，而不再选择盲目负债。例如疫情当前，购房者对物管的要求越来越高，人们关注的重点依次为服务内容、服务设施、反应时间、服务态度、公司品牌和物管费的高低，对收取物管费普遍能接受，但物管费的高低要与服务内容和水平挂钩。再比如，购房者对房子的精装修要求越来越高，土巴兔装修平台统计，在服务客户中，对精装房进行改造、升级的客户占比逐年上升，而毛坯房装修的客户则相对减少。除此之外，随着租赁市场的发展，对于90后甚至00后群体来说，必须买房的观念也开始出现了动摇。出租房装修订单逐年增加。
　　B　市场地位转变：卖方VS买方
　　“2014年时的开发商，可谓有钱任性，拿地只看地段、前景，与现在动不动就流拍、无人报名竞价拿地的现状，显然是天壤之别。”业内人士表示，“土地市场的变化，最能反映出太原楼市由卖方市场转为买方市场的变化。”
　　2014年春节前后，由于限购等调控政策因素，太原土地市场也曾经历一段低迷，每月供应土地宗数和成交数很少。但随着限购解封，这种状况被绿地、恒大、万科、富力等一线房企大手笔拿地而引领着发生了快速逆转。当年年初，太原最受关注的地块莫过于太原迎泽桥西的“老花鸟鱼市”地块。滨河西路迎泽大街至南内环街路段西侧，三块规整的用地被绿地、华润、中海三家国内地产大鳄相中并高调拿地，掀起太原滨河西路商业地产狂潮之势，该区域成为当时太原最为炙手可热的区域之一。
　　根据当时的公开消息，仅绿地、恒大两大一线房企，在2014年购地达到24.7亿元，房企拿地次数不多，但地块面积大、出让金额高，频频引发业界震动。2014年上半年，土地出让共69亿元，相比之下，八年后的2022年，上述房企深陷资金链断裂囹圄四处求救。仅从太原今年前五个月的土地市场成交进行粗略计算，土地出让金不足20亿元。
　　在商品住宅的成交量方面，也有明显差距。山西晚报记者查阅资料获悉，2014年太原商品房成交286.18万平方米，太原在售楼盘374个。在价格方面，2014年太原开盘项目价格区间中以6001元-7000元/平方米的分布为广泛，占比24.3%；12000以上（元/平方米）项目占比5.4%。到了2022年，从截至目前的数据看，太原住宅市场成交面积92.33万平方米，在售楼盘400余个，成交均价11188元/平方米，且同比仍在下滑。但唯一不同的是，如今，太原的房价单价段集中在10000元/平方米，但刚需房可下探至8000元/平方米，高端豪宅上探至22000元/平方米，价格跨度要远大于2014年的水平。
　　朗润智业相关人士表示，从上述的数据可以看出，太原楼市成交量和价格的变化，体现出了卖方市场向买方市场转变的过程。
　　房地产买方市场的形成，本质上是消费者消费力的增加，消费者议价能力的增加。买方市场的到来会重新定义开发商的结构、产品模型等，这一切都会发生变化。未来房地产的内涵和外延都会发生非常深刻的变化，不再由开发商单一主体主导，会有开发商、交易商、服务商。房地产行业未来会越来越多的从房地产开发变成服务，从制造变成服务，甚至房地产中介。
　　C　住房需求变化：刚需房VS改善房
　　从主流在售房源看，这8年太原楼市发生了巨大变化。在房地产快速发展的20年时间里，全国人均住房面积超过40.8平方米，住宅市场格局整体趋于稳定，人们对住房的需求也从追求住房质量向追求住房环境和住房品质等方面转变。
　　回顾2014年时的情形，太原房地产市场调整后开始以刚需房为主流产品。当时，受房地产销售低迷的影响，市面上的中高端盘纷纷放下“身段”考虑购房者的需求，户型变得更亲民，太原楼市逐渐从豪奢回归刚需。中高端改善型住宅甚至推出百平方米以内的三居等紧凑户型，迎合刚需消费者。位于太原城北龙潭湖的万达、恒大华府是适时调整户型的有力“代表”，将超大面积改为普通置业者更能接受的中户型。楼盘主力户型面积缩小由此带来总价的降低，是由于限购、需求市场的转变，影响了太原楼市的主流供应户型。
　　进入2022年，随着刚需群体的基本满足，市场主流再次发生变化。住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌表示，中国房地产发展需要经过三个阶段，从1978年到1998年属于还欠账阶段，这一阶段人均居住面积持续增长；从1998年到2018年是谋增长阶段，这一阶段人均住房套数增长规模是最多的；第三个阶段将进入求质量的阶段，起码还会有20年进程。由此不难看出，改善需求或成为未来楼市的重要力量。“炒房时代”过后的房地产市场，正在长效机制引导下，逐渐回归最本质的居住功能。随着人们对于居住环境、居住品质要求的进一步提升，以及家庭人口规模和结构的变化，改善型住房越来越受到消费者青睐，“刚需时代”似乎正向“改善时代”发生转变。
　　D　市场持续分化：头部VS其他
　　品牌房企的博弈，向来不缺乏话题。2014年的太原，一线房企悉数进驻，有深耕多年的恒大、富力、万科，也有新晋的“后进生”——华润、中海、保利。品牌房企的纷纷进驻，让太原这个发展中的二线城市的价值潜力开始凸显，2014年，它们甚至在这座中部城市由外来者向主导者转变，引领着太原楼市的发展。
　　恒大、富力、保利的案例最有代表性。从2007年恒大进驻小店，恒大在太原先后开发了恒大绿洲、恒大名都、恒大华府、恒大山水城四大项目。2014年，恒大在太原市场的在售项目销售额累计近30亿元。同样是2014年，富力地产成为太原当之无愧的销售冠军，在太原先后开发了富力城、富力现代广场、富力桃园、富力华庭等项目，销售业绩达到了45个亿。2014年的保利地产同样可圈可点，进驻山西市场后的首个新项目保利香槟国际亮相，仅用2个月的销售期，就创下不俗业绩，让太原市民首次体会到央企效率的大手笔。这一年，南海、华润、中海等知名房企悉数进驻迎西、下元片区，各个项目恢宏的手笔，同样给太原楼市带来激战正酣的火药味。
　　今年已近半年，曾经风光无限的恒大、富力等民营企业已式微，取而代之的是保利、中海、中铁等央企、国企背景的实力房企，以及集团财务运作安全的大型品牌房企。朗润智业相关人士表示，在市场下行明显的情况下，有不少民营房企项目竞争力明显减弱，省城成交前20名的品牌均为全国性企业，这当中八成为集团财务运作安全的房企品牌。2022年，房企压力并未降低，部分在2021年停工的品牌，其旗下各项目复工困难，出于对交房的考虑，客户更加信任国企以及财务安全的房企。
　　未来，房企并购数量将会越来越多，预计未来一段时间房企资金压力仍然很大，小型房企或将面临资金链断裂的局面，过去加杠杆加得比较足的企业，会通过出售项目来保证现金流安全。企业并购最好的时间就是行业深冬以及春天来临前夕，目前是行业内企业开展并购的最好时机。对于龙头房企而言，除了通过并购来实现规模扩张之外，还能通过并购贷款来拓展新的融资途径。未来房地产行业集中度会进一步提升，过去是大鱼吃小鱼，最近两三年是快鱼吃慢鱼，未来还将会出现大鱼吃大鱼的场面。

记者　张磊

编辑：畅言