房屋被查封买卖无法履行 损失谁来承担？

上周，这样一则房产纠纷案例给不少购房者敲响了警钟。如果业主购买的二手房被查封，却被房东在知情或不知情的情况下卖出，但无法交易，这种情况下产生的损失谁来承担？
　　2020年，太原市民王先生和李先生经过中介相识，王先生交付2万元定金购入李先生名下的一套房产，两人签订买卖合同，并约定过户。但由于双方时间问题，过户一直拖延。直到近期，双方才约定过户，但由于该套房屋被查封，导致无法完成交易。
　　王先生发现，李先生这套房屋的归属不明晰。李先生在自己的婚姻存续期间和前妻共同购置了这套房屋，取得房屋所有权证，房屋所有权人为李先生和其前妻二人共同所有。后来李先生离婚，约定房屋归女方所有，但双方并未办理产权过户登记手续。
　　在王先生和李先生的房屋买卖合同签订后，王依约向李支付了定金2万元，同时向房产中介交纳了房屋佣金共计15000元。随后，王、李及房产中介工作人员依约太原房产交易中心办理网签时，因房屋被法院查封，网签手续未能办理，王先生应付的70万元(除定金外)首付款未再支付。此后买卖双方没有及时解除合同，就涉案房屋的溢价损失也协商不成。
　　随后，王先生将此案诉至法院，请求解除《房屋买卖合同》，要求李先生支付违约金、承担溢价损失等。
　　太原某知名律所律师李宁表示，王先生和李先生依法成立的合同，对各方当事人均具有法律约束力，均应严格履行合同义务，否则应承担相应的民事责任。本案争议的焦点问题是：违约责任的确定及房屋溢价和其他损失的承担。
　　追查原因得知，李先生其实早在签订买卖合同前就已得知其财产已被查封或冻结，这种情况下仍然出售被查封的房屋构成违约，卖方李先生应承担相应的违约责任。由于双方在合同中约定了违约金的计算方式，如果原告王先生要求赔偿，法院会予以支持。但通常情况下，违约金的金额不足以弥补实际损失为由，王先生可要求以起诉日作为评估时间节点确定房屋价格及损失。
　　我国《合同法》（现《民法典》）规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

 张磊